Cómo las contingencias protegen a un comprador de vivienda por primera vez

Al comprar una casa, parece que hay cientos de detalles que atender, especialmente como comprador de primera vivienda. Esos detalles pueden ir desde los críticos hasta los simplemente inconvenientes, desde las líneas de propiedad hasta las mascotas. Un asunto importante que encontrará es el de la contingencia.

"Las contingencias son su cláusula de salida", dice Tim Freund, un agente de bienes raíces en el área de Los Ángeles. "Permiten que un comprador salga de un acuerdo legítimamente".

Pero tu quieres comprar una casa, no salí de un trato. ¿De qué trata eso?

Contingencias comunes

Las contingencias son su plan de protección al comprador incorporado, que establece condiciones en la venta que garantizan que no se aproveche. La contingencia más común es una inspección física, que permite a los compradores determinar si hay un problema con la casa que sea más grande de lo que están dispuestos a abordar. Eso podría ser un techo con fugas, una base desmoronada o una línea de transmisión enterrada en su patio trasero.

Otras condiciones de una venta pueden incluir la confirmación de que el vendedor tiene un título claro: propiedad que no está sujeta a un gravamen o deuda no revelada.

Pero Freund dice que quizás la contingencia más importante es la aprobación del préstamo. Si no tiene éxito en calificar para una hipoteca, por cualquier razón, puede cancelar el acuerdo sin penalización. Lo más importante, eso puede significar recuperar su dinero en depósito.

Contingencias del valor de la vivienda - y mercados calientes

Otra contingencia común, especialmente en un mercado que se aprecia, es la valoración de la propiedad.

En un mercado caliente, es común enfrentar una guerra de ofertas por una casa, que lo enfrenta a otros compradores potenciales. En ese caso, es probable que ofrezca más que el precio de lista. Si gana la oferta, pero la casa se valora por un valor inferior a su oferta, tendrá que compensar la diferencia entre el precio de compra y lo que cubrirá su préstamo hipotecario.

Freund dice que hay cuatro resultados posibles en este escenario:

1. El vendedor acuerda reducir el precio al valor de tasación (no contenga la respiración)
2. Tendrás que poner dinero adicional para compensar la diferencia.
3. Usted y el vendedor pueden acordar un precio de venta de compromiso más efectivo adicional
4. Se cancela el acuerdo de compra.

Si bien las contingencias protegen al comprador, poner demasiadas condiciones en una compra puede sacarlo de la carrera para comprar una casa, especialmente en el mercado de un vendedor. En tales circunstancias, Freund dice que su agente de bienes raíces podría aconsejarle que acorte los plazos de contingencia, o en algunos casos incluso que renuncie a la contingencia de evaluación.

Contingencias de compensación

Al liberar o eliminar una contingencia, se elimina una condición de la venta y se impulsa el proceso de compra. Freund dice que es cuando un cierre rápido se vuelve importante. Él da un ejemplo:

Digamos que el comprador de una casa adosada está aprobado para un préstamo, con la inspección de la propiedad y toda la otra diligencia debida completa. Se han liberado contingencias y se ha establecido un depósito en garantía de 30 o 45 días.

"Pasan 30 días y el mercado de valores cae un 10%, y simplemente pierden el pago inicial", dice Freund. "Así que ahora el comprador quiere cancelar. Pero han eliminado sus contingencias, lo que significa que su depósito ahora está sujeto a decomiso ".

Antes de eliminar las contingencias, los compradores pueden legítimamente retirarse de una compra y, el 99% del tiempo, recuperar todo su depósito sin penalización, afirma. Es por eso que los agentes de bienes raíces prefieren los cierres rápidos, como en un plazo de 30 días, en lugar de extenderlo a 60 o incluso 90 días.

Comprador de casa ten cuidado

Otras contingencias incluyen:

• Inspección y reparaciones: Un inspector de viviendas calificado le dice qué necesita ser reparado o mejorado en la casa. A menudo, puede negociar algunos artículos importantes que serán abordados por el vendedor.
• La venta de una vivienda anterior.: Necesitas vender tu casa antes de comprar otra.
• Peligros Naturales: Estos se revelan en las revelaciones del vendedor legalmente requeridas y pueden incluir la divulgación de que una propiedad se encuentra en una zona de terremoto o llanura de inundación.
• Asegurabilidad: Por ejemplo, si descubre que la propiedad está en una zona de inundación, ¿puede estar asegurada? Y si es así, ¿cuánto costará?

Evitando problemas grandes y pequeños.

Algunas propiedades están limitadas por las reglas y restricciones establecidas por las asociaciones de propietarios de viviendas o HOA. Estas organizaciones vecinales brindan servicios y protegen el valor de las propiedades. Esto podría incluir el mantenimiento de ascensores en un edificio de condominios de gran altura, o la construcción y el mantenimiento de áreas comunes, como vestíbulos, clubes o áreas de juego.

"Tal vez la asociación de propietarios no tenga reservas adecuadas", dice Freund. Si ese es el caso, "cada vez que se necesita reparar algo, hay una evaluación especial porque no tienen ninguna reserva para pagar el techo o la pintura, o lo que sea".

Pero no siempre hay problemas importantes que matan un acuerdo. Retirarse de una compra puede ser una cuestión física, financiera o incluso peluda.

"Hace solo una semana, tuve un acuerdo que fracasó porque el documento de la asociación de propietarios de viviendas decía que un propietario podía" razonablemente tener dos perros en la propiedad ", y mi cliente tenía tres perros", dice Freund. "Ellos cancelaron".

Las contingencias pueden ser el mejor amigo del comprador.

Hal Bundrick es un redactor de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

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