Cómo comprar una casa que aún no se ha construido

Trisha y Dennis Rawlings, una pareja de unos 30 años, se mudan a los suburbios de Chicago y dejan atrás su primera casa para mayores de 60 años en el área de St. Louis.

"Estábamos considerando la posibilidad de comprar una casa", dice Trisha. Pero en el área donde quieren vivir, las opciones dentro de su presupuesto se limitaron a comprar una casa antigua o construir una nueva.

A la pareja le encantaron las características de un moderno vecindario de nueva construcción con una piscina, una casa club y una excelente facilidad para caminar. Y obtener un préstamo de construcción y construir una casa significa que evitarán el mantenimiento continuo que viene con una casa antigua.

Con el suministro de viviendas existentes disponibles para comprar en "un mínimo histórico" en todo el país, según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, los compradores de viviendas como Rawlingses y otros, incluidos los compradores más jóvenes, están buscando otras opciones que incluyen la construcción de una casa. A continuación le indicamos cómo empezar si decide construir una casa.

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Encontrar un préstamo de construcción

"Todo comienza con su capacidad de financiamiento y qué tipo de presupuesto puede establecer a partir de ahí", dice Dan Moralez, vicepresidente regional de Northpointe Bank en Holland, Michigan. "No quieres que alguien te venda algo y luego lo siguiente que descubres es que no calificas".

Pero no todos los banqueros hipotecarios o corredores ofrecen préstamos para la construcción.

"La mayoría de la gente de hipotecas pasará toda su carrera sin hacer una", dice Jerry Thomas, un oficial de préstamos hipotecarios en Farmington Hills, Michigan. "Otro grupo grande de (prestamistas) hará una y luego jurará que nunca más hará otra".

No hay una manera fácil de encontrar un prestamista de la construcción. Pida referencias de amigos y familiares. Los constructores a menudo tienen prestamistas que recomiendan.

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Encerrado en la tierra

Obtener un lugar para construir una casa es una parte importante del proceso de construcción de viviendas.

"No tienes que tener el lote libre y claro", dice Moralez. Sin embargo, cualquier capital que tenga en el terreno se puede aplicar al pago inicial y los costos de cierre.

Moralez dice que tiene clientes que quieren "encerrar un pedazo de tierra" para que puedan desarrollarlo en un año más o menos. Desafortunadamente, dice, la cantidad de prestamistas que financian terrenos vacantes es significativamente menor que la cantidad de prestamistas que otorgarán un préstamo para la construcción.

Los compradores que planean financiar el costo de la tierra y la construcción de viviendas simultáneamente deberán tener esto en cuenta al buscar un prestamista.

Calificación y pago inicial.

Según Moralez y Thomas, es más difícil calificar para un préstamo de construcción que para una hipoteca de compra típica. Eso es porque el banco está asumiendo un riesgo adicional durante la fase de construcción, ya que no hay un activo para asegurar la hipoteca.

Los pagos iniciales típicos son alrededor del 10%. Los programas hipotecarios de la Administración Federal de Vivienda, Asuntos de Veteranos y el Departamento de Agricultura de los EE. UU. Respaldan los préstamos para la construcción y pueden permitir cierta clemencia crediticia, junto con pagos iniciales bajos o nulos.

"Si puede reducir un 20% y tiene un puntaje de 720 o más, sabe que va a calificar para el programa de todos", dice Thomas.

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Usando un constructor o bricolaje

Hay dos tipos de constructores: constructores personalizados y "constructores de producción", que construyen un alto volumen de viviendas similares y trabajan para lograr la máxima eficiencia. Si su plan de casa incluye muchas características especiales o únicas, busque un constructor personalizado, ya que se especializan en la construcción para cumplir con las expectativas del cliente, dice Moralez.

¿Quieres construir tu propia casa?

"Cada vez más a menudo, estamos diciendo que no", dice Moralez. "La mayoría de los prestamistas no harán un proyecto de autoconstrucción". Dice que las pocas excepciones van a los prestatarios con experiencia comercial relevante.

Moralez dice que los prestatarios que piensan que pueden ahorrar dinero contratando el trabajo ellos mismos pueden ser decepcionados. Con la industria de la vivienda enfrentando una escasez de mano de obra calificada, es probable que pague más por los trabajadores que un contratista de alto volumen.

Además, los préstamos de construcción para un proyecto de "hágalo usted mismo" generalmente requieren puntajes de crédito más altos y pagos iniciales más grandes. Los términos y las calificaciones varían según el prestamista.

Mantenerse dentro de un presupuesto

Los costos excesivos son el mayor peligro que podría enfrentar al construir una casa, dice Moralez. La oferta de un constructor establece las asignaciones de costos para accesorios de iluminación, pisos, mostradores y otras características importantes. Una actualización aquí o allá puede romper el presupuesto, y tendrá que compensar la diferencia en efectivo, dice.

Investigue los costos de los materiales por adelantado para ayudar a evitar realizar modificaciones significativas y costosas en el camino.

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Este artículo fue escrito por Investmentmatome y fue publicado originalmente por The Associated Press.