6 maneras de ganar una guerra de ofertas en un mercado de viviendas calientes
Cómo comprar una casa: la nueva oferta de viviendas en el mercado nacional
Tabla de contenido:
- 1. Obtenga una carta de preaprobación de su prestamista
- 2. Utilice una cláusula de escalada
- 3. Limitar las contingencias.
- 4. Sé flexible en el cierre.
- 5. Escribe una ‘carta de amor’ al vendedor
- 6. No te cuentes después de una guerra de ofertas
- ¿Que sigue?
- Encontrar el mejor agente inmobiliario
- Descifrar Si su puntaje de crédito le permitirá obtener una hipoteca.
- Descubrir lo que realmente cuesta comprar una casa
Si está comprando una casa en uno de los mercados de bienes raíces más importantes del país, donde la oferta de casas es baja y la demanda es alta, es posible que se encuentre en una guerra de ofertas, con múltiples ofertas que aumentan los precios.
Agregue tasas de hipotecas bajas en la mezcla, y comprar una casa puede sentirse como si estuviera en medio de los "Juegos del Hambre", compitiendo en una feroz batalla para ganar la casa que ama. Al menos no perecerás en este proceso, pero ciertamente es fácil desanimarte si estás fuera varias veces cuando intentas comprar una casa.
El mejor movimiento que puede hacer antes de escribir cualquier oferta es contratar a un agente inmobiliario experimentado y profesional.
El mejor movimiento que puede hacer antes de escribir cualquier oferta es contratar a un agente inmobiliario experimentado y profesional.
Tener a alguien a su lado que conoce a fondo su mercado local (y puede guiarlo a través de estas negociaciones a veces difíciles) significa que tiene un respaldo considerable cuando entra en una guerra de ofertas.
Hablamos con algunos agentes de bienes raíces de todo el país sobre estrategias para ayudarlo a salir adelante.
- Obtenga una carta de preaprobación de su prestamista
- Utilice una cláusula de escalada
- Limitar las contingencias.
- Se flexible en el cierre.
- Escribe una ‘carta de amor’ al vendedor
- No te cuentes después de una guerra de ofertas
" MÁS: ¿No está listo para ofertar todavía? Revisa nuestros consejos para navegar por un mercado caliente.
1. Obtenga una carta de preaprobación de su prestamista
Obtener precalificación, que simplemente confirma sus ingresos y la cantidad que un banco podría estar dispuesto a prestarle según su perfil de crédito, no es lo mismo que tener una aprobación previa para una oferta de compra específica.
Obtenga una carta de aprobación previa de su prestamista. Obtener precalificación no es lo mismo.
Puede aumentar sus posibilidades de vencer a otros compradores al incluir una carta de su banco que indique que su prestamista suscribió su solicitud y que simplemente está pendiente de evaluación, dice Daniel Blatman, agente de bolsa de Douglas Elliman Realty en la ciudad de Nueva York.
Blatman sugiere enviar toda su documentación financiera a su prestamista antes de buscar viviendas y ciertamente antes de escribir cualquier oferta. De esa manera, puede saltar rápidamente cuando encuentre la casa que desea y evitar el estrés de presentar documentos de aprobación previa y escribir una oferta al mismo tiempo.
Encuentre un prestamista para obtener la aprobación previa2. Utilice una cláusula de escalada
Si se encuentra en una situación de ofertas múltiples, puede fortalecer su oferta utilizando lo que se denomina una cláusula de escalada. Es esencialmente un apéndice del contrato que indica que está dispuesto a aumentar su oferta de forma incremental hasta cierto límite si otras ofertas coinciden o superan su oferta inicial.
Por ejemplo, digamos que el precio de venta del vendedor es de $ 200,000. Su agente de bienes raíces escribiría su oferta al estado: "Mi oferta inicial es de $ 200,000 con una escalada de $ 2,000 sobre las ofertas de la competencia hasta $ 210,000" o algo por el estilo. Sin embargo, si otro ofertante ofreciera más de $ 210,000, estaría fuera de la carrera.
Una cláusula de escalada es una estrategia inteligente que muestra un gran interés, pero es importante mantenerse dentro de su presupuesto y estar dispuesto a alejarse si la licitación va más allá de su límite, dice Bruce Ailion, un agente de bienes raíces de Re / Max Town & Country en Atlanta..
Al usar una cláusula de escalamiento, "ofrecer un 1% por encima del precio de compra es una guía, especialmente si está enamorado de la casa y no está dispuesto a perderla por encima de ese 1% de diferencia", dice Ailion. "También puede permitir que su oferta se mantenga como una oferta de respaldo por hasta 20 días si el mejor postor hace una oferta irracional y no entrega dinero en serio ni detiene el pago".
Encuentra el mejor agente de bienes raíces3. Limitar las contingencias.
Los vendedores tienen la ventaja en una situación de ofertas múltiples, y quieren ofertas que sean claras y concisas. Si sabe que están llegando otras ofertas y realmente quiere un hogar, evite poner demasiadas contingencias o demasiadas demandas, dice Ailion.
Si sabe que están llegando otras ofertas y realmente desea un hogar, evite colocar demasiadas contingencias o presentar demasiadas demandas.
Bruce Ailion, agente de RE & MAX Town & Country, Atlanta"No incluya cosas como la necesidad de esperar la aprobación de su cónyuge o pareja, pedirle al vendedor que adquiera una garantía de la casa o solicitar que el vendedor deje o repare ciertos artículos", dice Ailion. "Tampoco quiere pedirle al vendedor que pague sus costos de cierre; Encuentre un abogado o compañía de títulos asequible para que lo represente. Tener demasiados de estos artículos en su contrato hará que sea probable que un vendedor le diga "no" sobre otra oferta ".
Digamos que alguien lo supera por unos pocos miles de dólares, pero está dispuesto a darle al vendedor más tiempo para mudarse. Esa flexibilidad puede convertirlo en el favorito en un escenario de ofertas múltiples. Sissy Lappin, propietaria de Lappin Properties en Houston, dice que ha visto a los compradores enganchar las casas de sus sueños, incluso cuando se les ofreció una puja por que los vendedores rentaron la casa por un período o retrasaron la fecha de cierre. Extender esa cortesía puede hacer que su oferta sea más atractiva para un vendedor que, de lo contrario, tendría que gastar más en gastos de mudanza o perder el tiempo para encontrar otra casa. Por otro lado, si una casa ya está desocupada, a veces puede ganarse al vendedor ofreciéndose a cerrar en menos tiempo. Ailion dice que los compradores que ofrecen cerrar rápidamente, a veces dentro de los 14 días, pueden eliminar a los compradores que no han sido aprobados previamente o tienen que vender su casa actual para comprar una nueva. (Sin embargo, tenga en cuenta que un nuevo reglamento conocido como la regla de divulgación integrada TILA-RESPA ha ralentizado el cierre de algunos prestamistas). "Los vendedores están preocupados por la responsabilidad, el robo, los costos de mantenimiento y los peligros con una vivienda desocupada", dice Ailion. "Oferta para cerrar en la conveniencia del vendedor con las casas ocupadas. Sea flexible si el vendedor necesita encontrar un nuevo hogar; Dales ese tiempo ".
Con tanta competencia feroz por ahí, a veces, apelar al corazón puede hacer que su oferta destaque. Es por eso que cada vez más agentes inmobiliarios están sugiriendo que los compradores escriban una carta sincera a los vendedores explicando por qué quieren la casa. Definitivamente les pido a mis compradores que escriban una carta y les explique cuánto significaría para ellos obtener la casa. "Definitivamente les pido a mis compradores que escriban una carta y les explique cuánto significaría para ellos obtener la casa", dice la agente de bienes raíces Eileen O’Reilly con Keller Williams Realty en Burlingame, California. “Incluso les pido que agreguen un par de fotos de ellos y sus hijos o mascotas. "Los agentes de ventas me han dicho que fue la carta y el paquete de oferta completo lo que ganó a mis clientes el listado". Otros agentes inmobiliarios están de acuerdo. "Una carta de amor definitivamente ayuda", dice Paige Martin, una agente de bienes raíces con Keller Williams Realty en Houston. "Aún más importante es su reputación en línea como comprador. La mayoría de los agentes de buenos vendedores se dirigirán a los posibles compradores de Google para ver si han estado en muchos conflictos o si tienen un trabajo estable. Si bien esto no superará una gran diferencia [en su precio de licitación], definitivamente ayudará en el margen ".
Si pierde una guerra de ofertas y el vendedor elige otra oferta, pídale a su agente que se mantenga en contacto si todavía está interesado en la casa. Si un comprador ofrece una manera superior al precio de venta, el acuerdo podría fracasar en la evaluación o el comprador podría estar haciendo una oferta en múltiples propiedades para ver cuál se queda, dice Blatman. "La oferta más alta no siempre significa que sea la mejor", dice Blatman. Lappin lo ha visto una y otra vez: "Los contratos que vienen por encima del precio de venta tienen una tasa de cancelación muy alta", dice ella. "Cuando eso sucede, [el vendedor] pierde el impulso de ser la nueva casa en el mercado". Eso podría hacer que su oferta vuelva a ser atractiva. El proceso de compra de una casa a veces puede ser feroz, y puede perder una o dos guerras de pujas antes de ganar una; Es casi un rito de pasaje. Pero estará en una mejor posición para ganar la casa que desea con un agente de bienes raíces bien informado para ayudarlo a escribir una oferta sólida y competitiva que siga estas estrategias Deborah Kearns es una escritora del personal de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.
Imagen a través de iStock. 4. Sé flexible en el cierre.
5. Escribe una ‘carta de amor’ al vendedor
6. No te cuentes después de una guerra de ofertas
¿Que sigue?
Encontrar el mejor agente inmobiliario
Descifrar Si su puntaje de crédito le permitirá obtener una hipoteca.
Descubrir lo que realmente cuesta comprar una casa
