Refinanciamiento sin costo de cierre: ¿Es adecuado para usted?

Una hipoteca sin costo de cierre puede parecer demasiado buena para ser cierta. Sin embargo, si las tasas de refinanciamiento son favorablemente bajas, pero al mismo tiempo no le conviene a usted refinanciar su hipoteca, vale la pena considerar una refinanciación sin costo de cierre. Especialmente si planeas quedarte en tu casa solo por unos pocos años más.

Cómo funciona una refinanciación sin costo de cierre

Los costos de cierre pueden ascender del 3% al 6% de su saldo principal, según la Junta de la Reserva Federal. Estos son los cargos por una tasación, búsqueda de títulos, tarifas de grabación y todo lo demás. Pero los prestamistas a menudo empaquetan hipotecas de “costo de cierre” para prestatarios calificados. Esto se puede lograr de un par de maneras.

Cobrando una tasa de interés más alta. El prestamista puede cubrir el gasto de una refinanciación sin costos de cierre elevando la tasa de interés del préstamo. De esa manera, el prestamista lo devolverá todo, y posiblemente mucho más a lo largo del tiempo, al tiempo que atraerá más negocios de préstamos a su departamento de hipotecas.

Envolviendo los honorarios en la financiación. O bien, el prestamista puede acumular las tarifas de refinanciamiento "sin costo" en el saldo total de capital que deberá. Es un método diferente con el mismo resultado: un pago más alto, ya que las tarifas más los intereses se pagan durante la vida del préstamo.

Pros y contras de una refinanciación sin costo de cierre

Pros:

• Sin cargos por adelantado pagados al cierre
• No pagar grandes tarifas iniciales significa un punto de equilibrio más corto
• El pago de tarifas cero facilita la comparación de las tasas de interés entre los prestamistas

Contras:

• Deberás un pago mensual más alto
• Es probable que pague más intereses durante la vida del préstamo.

Cuándo elegir una refinanciación sin costo de cierre

¿Con la esperanza de mudarse a otra casa bastante pronto? El refinanciamiento de la hipoteca sin costo de cierre puede ser para usted. Si planea quedarse en una casa solo por un par de años, es probable que no pueda recuperar sus ahorros por adelantado con las cuotas iniciales que pagaría de todos modos.

Y es la única opción, aparte de esperar a comprar, para aquellos que simplemente no tienen los ahorros para cubrir los costos de cierre por adelantado.

Sin embargo, no todos los prestamistas ofrecen una opción sin costo de cierre. Según la investigación de Investmentmatome, solo unos pocos prestamistas anuncian abiertamente un programa de refinanciamiento sin costo de cierre. De hecho, el Banco de los Estados Unidos fue uno de los únicos prestamistas nacionales que encontramos promocionando un programa específico de refinanciamiento sin costo de cierre.

Vale la pena comparar precios con algunos prestamistas diferentes, ya que los bancos locales y las cooperativas de crédito podrían tener más probabilidades de anunciar estas opciones.

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La desventaja de una refinanciación sin costo de cierre

Si está echando raíces por un período de tiempo más largo, probablemente debería considerar pagar los costos de cierre por adelantado. Es solo cuestión de hacer un poco de matemáticas.

Si bien sus costos por adelantado se reducen con un refinanciamiento sin costo de cierre, el resultado es un pago más alto y tal vez un monto significativamente mayor de intereses que se pagarán durante la vida del préstamo. Los prestamistas también pueden agregar una provisión de penalidad por pago anticipado al préstamo con el fin de evitar que usted refinancie nuevamente antes de que haya recuperado sus costos.

Corriendo los numeros

Para tomar una decisión acertada, solicite a los prestamistas que está considerando que proporcionen un análisis de los costos de cierre, así como la diferencia en la tasa de interés y los pagos para una refinanciación sin costo de cierre en comparación con un préstamo con tarifas iniciales. Con una solicitud, cada prestamista proporcionará un Estimado de Préstamo oficial que detalla los costos y los términos que ofrecen.

Ahora puede calcular el punto de equilibrio para determinar cuánto tiempo tomaría recuperar los costos de cierre de un préstamo y compararlo con la hipoteca sin costo de cierre. Digamos que los costos de cierre de un préstamo sumarían $ 3,500. Aquí es cómo calcular su período de equilibrio:

Cómo calcular su punto de equilibrio

Calcule los ahorros mensuales de su pago de la casa existente en comparación con su nuevo pago mensual con un menor refinanciamiento. Usaremos un ahorro de $ 150 como ejemplo. (Ejemplo: $ 1,200 - $ 1,050 = $ 150 de ahorro mensual)

Resta tu tasa impositiva efectiva de 1. Usaremos un rango impositivo del 25%. (Ejemplo: 1 - 0.25 = 0.75)

Multiplique sus ahorros mensuales por su tasa después de impuestos. Este será su ahorro después de impuestos. ($ 150 x 0.75 = $ 113)

Divida los costos de cierre estimados por sus ahorros después de impuestos para obtener la cantidad de meses para compensar. ($ 3,500 / $ 113 = 31 meses)

En este ejemplo, llevaría 31 meses recuperar los costos de cierre de una refinanciación estándar. Si planea permanecer en su hogar por al menos tres años, podrá recuperar los cargos por adelantado de su refinanciamiento.

Ahora puede comparar eso con el aumento de la tasa de interés y el pago de la refinanciación sin costo de cierre, mientras considera cuánto tiempo piensa permanecer en la vivienda.

¿Quieres que hagamos las matemáticas por ti? Usando la calculadora de refinanciamiento de Investmentmatome, ingrese los términos del refinanciamiento sin costos de cierre, y luego los términos del refinanciamiento estándar con cargos por adelantado. La calculadora mostrará sus puntos de equilibrio, así como los pagos y ahorros mensuales.

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Actualizado el 3 de agosto de 2017.